서울 아파트 투자하기 전에 알아야 할 것

 

 

오늘은 수도권 보유 물건의

빛과 그림자를 살펴보겠습니다.

때는 바야흐로 2017년 결혼과 함께

새로 조성된 택지에 분양된

신축 아파트에서 거주할 수 있는

소중한 기회가 저에게도 왔었습니다.

 

 

 

 

수도권 외곽

신축을 선택한

신혼부부

 

 

 

당시 모델하우스

 

 

 

33평 단일 평형대이지만,

사람들이 좋아하는 포베이 구조,

디귿자 형 주방, 확장형 거실,

알파룸이 있어 문을 달면

방이 하나 더 생기는 구조.

누구나 이런 집에서

신혼살림을 시작하고 싶다.

또는 노년을 새 아파트에서

쾌적하게 살고 싶다.

꽤 괜찮은 홍보 전략으로

판매를 시작했었다고 하더라고요.

 

 

 

 

 

▶당시 호재들이 가득했던 신규 택지

1. 주변 생태주거특원으로 근린공원 초근접

2. 초등학교 바로 코앞이라 아이 키우기 좋음

3. 병원, 터미널, 아울렛, 백화점, 구청, 시청

자차 생활권 근접성 좋음

4. JC, IC를 통해 고속도로 근접할 수 있고

2016년에 지하철 개통이 되어

교통이 지금보다 몇배 좋아질 예정

 

 

대부분 중심지에는 오래된 주택,

연식이 다 되어가는 아파트가 전부라

대단지 브랜드별 아파트를 지으려면

외곽 택지가 훨씬 수익성이 좋다는 것을

나중에서야 알게 되었죠.

 

 

신혼부부가 아이가 생기고

육아를 시작하기에는

자차 생활권 영역이 그런대로

괜찮다는 생각을 하게 되지만,

서울이 직장이었기에

복직을 앞두고 상황이

달라지게 되더라고요.

 

 

당시 호재가

거주한지 1년 반 후에는

이렇게 생각이 들더라고요.

 

 

 

▶호재를 바라보는 신혼부부의 생각

1. 주변 생태주거특원으로 근린공원 초근접

→ 관심없음

2. 초등학교 바로 코앞이라 아이 키우기 좋음

→ 이제 꼬물이라 학교 관심 별로 없음

얼니이집이나 유치원, 셔틀이 더 중요

3. 병원, 터미널, 아울렛, 백화점, 구청, 시청

자차 생활권 근접성 좋음

→ 지하철이 아니면 다 똑같음

상업시설에 잘 못감, 아이 돌봐야함

4. JC, IC를 통해 고속도로 근접할 수 있고

2016년에 지하철 개통이 되어

교통이 지금보다 몇배 좋아질 예정

→ 해당 지역 교통의 호재를 실현할

순번이 너무도 멀었다는 것을 체감.

여전히 서울 출퇴근 왕복 4시간.

그만두거나 이사가거나 선택해야 함

 

 

직장을 출퇴근하면서

서울은 버스1회, 지하철 1회가

디폴트인 시간을 보냈기에

버스1회, 지하철 1회, 마을버스 1회

출근만 1시간 30분이

일반적으로도 힘들지만

아이를 갖은 산모가 출근하기

대단히 버거운 것도 사실이었어요,

 

결국 살아보고

들여다보고

직접 가보고 해야

제대로 그 단지의

빛과 그림자를

알 수 있더라고요.

 

 

외곽 입지의 신축에 살고 있는

사람들의 심리를 이해하게 된

저는, 이 집을 전세 놓고

서울로 이사를 오게 되었습니다.

 

 

호재 실현만으로

해당 물건의 가치를

판단할 수 없지만,

호재만으로 꽤 많은 이들이

해당 입지에서

상가, 오피스텔, 아파트 투자를

많이 했었고,

신규택지의 기대심리는

부동산 상승장을

만나게 됩니다.

 

 

 

 

입주 후 만난

부동산 상승장

가격 흐름의

변곡점

 

 

 

2017년 당시 부동산 흐름은

어땠을까요?

 

 

 

 

 

 

 

 

정권이 바뀌고, 정책이 바뀌며

투기 시장을 잡기 위한 이슈들이

도마에 오르기 시작했고,

절대적인 저평가 구간을 지나고 있던

서울 시장을 중심으로

부동산 가격의 변화가 기대되는

시기였습니다.

 

 

2017년 입주했던

아파트의 거래 흐름도

분양가로 매수했기에

살금살금 매매 호가와 실거래가

상승하는 분위기를 만나게되었습니다.

 

 

 

 

 

연간 매매가 실거래

 

 

분양부터 입주까지

3.2억에서 시작했던 신축 아파트는

해마다 0.2~0.4억의 가격이

상승했고, 21년 드디어 상승장을 맞이하여

실거래마다 호가가

최소 500만원부터 0.2억까지

높게 형성되는

말그대로

"정리되고

상승탄력을 받은 장"을

맞이하게 됩니다.

 

전세가의 흐름은 어땠을까요?

 

 

입주 당시의 전세의 흐름이

1.7억부터 3억 중반까지 가는데

1년 정도 소요되었고,

부동산 상승장에서 4.5억이라는

전세 신고가를 뚫게 됩니다.

공급장, 하락장을 맞이하여

전세가는 다시 2019년 가격을

회복한 모습입니다.

 

 

▶ 전세계약 3번을 통해

깨달았던 사실! (+7년차 물건)

1. 시장 상황은 다시

2017년~2019년도 가격이 되었다

2. 매매 3.2억 / 전세 2.7억

결국 외곽 신축 물건을

0.5억 들여 투자한 상황이다.

3. 외곽 신축에서 다시 이동하는

수요들은 중심지로 모여든다.

4. 신혼부부-아이 낳은 3인 가구

오랫동안 거주하기 위해서는

직장, 교통 ,학군, 환경이

받쳐줘야한다.

5. 같은 값이면 더 나은

서울 투자는 없었을까요?

6. 결국 더 나은 선택을 했었다면

얼마나 좋았을까?

 

 

 

같은 투자금으로

할 수 있는

최선의 선택

 

 

 

2017년 당시 부동산 흐름은

서울 수도권의 2016년까지의

절대적 저평가 구간을 지나

2017년부터는

매매와 전세의 차이가 조금씩

벌어지는 양상을 볼수 있었는데요.

 

 

서울수도권 4~5급지 중에서

투자금 5천만원 이내 단지들을

찾아봤습니다.

 

 

 

 

같은 투자금을 통해

지역과 단지를 골라

수익과 수익률을 낸다는 것은

어쩌면 생각보다 오래 걸릴 수 있습니다.

목표의 자산을 만들어갈 수 있는 흐름은

결국 많은 지역을 알고

많은 아파트를 알고

가치와 가격을 함께 붙여서

골라낼 수 있는

실력이 있어야 한다는 것.

 

 

 

결국 지나고 보면

알게되는 사실이라며

그냥 흘려버리고 계시나요?

 

 

 

꾸준히 투자했던 상황과

물건의 가격을 살펴보고

더나은 선택을 위해

많은 단지들을 찾아내는것.

그 단지들이 지금은 그 지역에서

어떤 위상인지를 정리해가는 것.

 

 

좋은 투자, 실력있는 투자는

경험에서 나오고

그 경험을 꼼꼼히 복기해야만

같은 상황에 직면했을 때

더 나은 선택을 할 수 있습니다.

 

 

지금 당장 투자하고 싶지만

보고 있는 지역에 물건이 없다고

하소연하고 계시진 않으세요?

 

투자에 있어 지역을 알고

아는 지역을 늘리는 것만큼

가슴 뛰는 일은 없다고 생각합니다.

 

 

 

조급함이 올 때

투자를 복기해보세요.

모든 투자에는

잘한 것과

못한 것이 있다.는

멘토님 말씀처럼,

아는 지역을 늘리고

강의듣고, 임보쓰는 행위에서

결국 좋은 투자로 연결지을 수 있는

기회가 많이 열리고

그것이 보이기 시작한다는 것을

잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

 

 

감사합니다 :D

읽어봐주셔서 감사합니다.