아파트 전고점 해석법 : 부동산 상승장과 하락장에 대비하는 투자 전략

 

아파트 분위기를 이해하고
가치를 느끼는 과정은
단기간에 이뤄지기 쉽지 않습니다.

입지 가치, 땅의 독점성,
사람들이 좋아하는 요소들이
무엇인지를 살펴보는 노력을
다 하고 계실텐데요.



임장하면서 임보로
단지를 정리해나가면서
아파트마다의 전고점을
살펴보게 되는데요.
이 전고점을
얼마나 믿을 수 있지?
라는 측면에서
어떻게 해석하고
어떤 정리를 해 나가면 되는지
정리해 보려고 합니다.

 

첫 입주를 시작해서
살펴본 분양가는
대략 3.1억인 신축 아파트는
수도권 시장에서
최저점인 시기에
분양을 했습니다.
심지어 2017년도
해당 아파트는
미분양으로 사람들에게
주목을 받지 못했던 입지에 있었죠.

전용 84의 가격 구간이
당시 2017년도 매매는 3.3억
전세는 2.6억이었네요 전세가율은
대략 78%~80% 구간이었네요

부동산 1차 상승기였던
2021년 1차 전고점은
매매 6.2억 / 전세 3.9억을 찍네요

2차 상승기는 4개월이 지나
바로 역대 전고점을 돌파하고
매매 6.5억 / 전세 3.9억을
만들어냅니다. 놀라운 상승장이었죠.

그렇다면 이 단지의

전고점은 어떻게 보이시나요?

신규 택지 지방 광역시의
대장 아파트인데,
10억 정도 거래선에서
딱 한번 12억을 찍고
다시 10억대에서 거래되는 것을
볼 수 있습니다.


딱 한건의 거래가 주는 의미를
찾으려니 벌써 머리가 아파옵니다.




※매매 전고점의 의미

1. 실거래가 이뤄지는 흐름을 이해한다.
상승장, 보합장, 하락장
거래활발, 보합세, 관망세
등등을 배경에 두고 생각해간다.
2. 전고점의 하나의 최고점일지라도
그 가격을 받아줄 수요가 있었고,
단지의 가치 측면에서 아주 의미가
없는 것은 아니라는 것을 이해한다.
3. 다음 장을 예측할 수 없지만,
전고점 만큼을 다시 오를 수 있는
괜찮은 단지인지 점검한다.
그 이상을 돌파할 수 있는
가치 있는 단지인지를
면밀히 살펴본다.
4. 기승전 결국 현재,
가치 대비해서
싼 가격 구간인지를 확인하고
비싸다면 전고점까지의
흐름이 얼마나 남아 있는지도
살펴본다.




시장 상황에서 고점을
기록하는 경우는
결국 수요와 공급의 측면에서
실거래 하나하나
모두 의미를 부여하긴 어렵습니다.



그럼에도 하나의 거래의
가격들이 갖는 의미는
이 아파트를 6.5 억에 살 사람이 있고,
그 가격을 받을 수요가 있다는 것입니다.


전고점을 그대로 이해하고
그 가격을 해당 단지의
성적표라고 할 수 있죠.
22년 한번의 더 큰
2차 상승이 찾아오면서
그야말로 불장을 만났는데요.
그 가격 역시도 사람들의 심리가 반영된
아파트 수요와 가치라고
말할 수 있습니다.



6.5억이던 매매가가
현재는 4.9억 정도 간신히
거래될까말까한 보합장 속에서
임장하고 임보쓰며
직접 목격해가며
시장에 플레이어로 공존해나가면서
사람들의 심리와 가격이
얼마나 연관성이
깊은지를 알게 되죠.


반면 전세 상승은 어떤가요?
2년에 7% 정도씩 상승했던
서울 수도권의 전세 상승분은
임대차법으로 5% 증액만을
시킬 수 있었다해도
새로 맞춰야 하는 전세금이
매매가와 함께 미친듯이 따라
올라가는 기염을 토했습니다.

전세의 전고점은 그야말로
10년치 상승분이 모두 올라버린 상황이었고
갱신권 이후 가격이
걱정이던 상황이었습니다.
저 역시도 이 떄 투자했던
아파트의 전세가가
단지 내 전세 최고가였기에
임차인이 전세대출을 받아 들어오고
임대인은 시장의 하락이
오지 않을 것처럼 행동해갔습니다.
(매전차이 줄였다고 스스로 잘했다 했던
모습이 세상 부끄럽더라고요)

전세 고점이 10.1억이던 이 아파트
현재 전세는 8.5억으로
역전세가 물건 하나에 2억 가까이
났음을 알 수 있습니다.
물론 상급지로 갈수록
더 큰 시세의 역전현상들이
엄청나게 많았음을 알 수 있습니다.

※전세 전고점의 의미

1. 전세의 실가치를 이해하고
현재 시장의 흐름에 편승한
적정설을 따져야한다.
2. 전고점을 주고도 거주할
의사가 있는 가치있는 단지인지
살펴보고, 현재 전세가격이
고점 대비 얼마나 차이가 있는지도
잘 살펴본다.
3. 다음 장을 예측할 수 없지만,
전고점 만큼을 전세가가
회복할 지 또는 반등할 지
충분한 가치가 있는 입지인지
살펴본다.



단지의 매매와 전세 최고가는
우리에게 이렇게 해석될 수 있습니다.
이 아파트를 이 가격에도
받아줄 사람들이 존재했었다고.
지금은 절대적인 하락 속에서
싼지 비싼지에 따라
상승과 하락에 관계없이
물건을 매수하고
임차를 놓으며
끝까지 보유할 수 있는
가치있는 물건인지를
잘 골라낼 수 있어야합니다.

전세 역시도 마찬가지 입니다.
시장의 흐름에 수동적으로 대응해나가며
가격에 대한 고민없이
부동산에서 말해주는
가격으로 세를 놓으면,
그 가격이 시장에서
받아주기 힘든 구간이
지금처럼 온다면,
결국 모두 토해내야한다는 것.
적극적으로 가격에 대한 흐름을
주도적으로 정해나가며
투자에 의미를 찾을 필요가 있겠습니다.



전고점과 전저점으로 시장상황을
물건의 가치를, 평가하고 판단하기에는
여전히 오류도 많고
무엇보다 사람들의 심리가
반전에 반전을 거듭해갑니다.


직접 보고 느끼는 과정에서
가치있는 물건을 보는 안목을 키우고
가격을 함께 보며
사람들의 수요를 정리해나가야합니다.
전고점과 전저점을 통해
보다 높은 확률을 키워
투자금 대비해서
수익 또는 수익률이 좋은
투자로 이어나가시면 좋겠습니다.